Immobilier
LMNP, LMP ou nue-propriété : trois façons de détenir de l'immobilier, trois fiscalités opposées
Le même appartement peut rapporter du simple au double selon le régime choisi. Le comparatif, avec les seuils et les pièges de chacun.
Le LMNP permet d'amortir le bien et d'effacer fiscalement les loyers pendant des années, mais ses revenus ont basculé au nouveau taux de prélèvements sociaux de 18,6 %. Le LMP ouvre des droits plus larges au prix de cotisations sociales et de conditions strictes. La nue-propriété supprime toute fiscalité pendant le démembrement, en échange d'une absence totale de revenus.
| LMNP | Amortissement du bien, revenus en BIC, prélèvements sociaux à 18,6 % |
| Seuil du LMP | Plus de 23 000 € de recettes et plus que les autres revenus du foyer |
| LMP | Déficit imputable sur le revenu global, cotisations sociales dues |
| Nue-propriété | Décote à l'achat, aucun revenu, aucune fiscalité pendant le démembrement |
| Location nue | Revenus fonciers, prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % |
| Le critère qui tranche | Ta tranche marginale et ton besoin de revenus aujourd'hui |
Au sommaire
1. Le point de départ : que veux-tu, du revenu ou du capital
Avant de comparer des régimes fiscaux, réponds à une question : as-tu besoin de revenus complémentaires maintenant, ou cherches-tu à construire du capital pour plus tard ?
Cette question tranche presque tout. Le LMNP et le LMP produisent du revenu immédiat. La nue-propriété n'en produit aucun pendant dix à vingt ans, et c'est précisément son intérêt pour un contribuable fortement imposé.
Si tu es à 41 % de tranche marginale et que tu n'as pas besoin de ces loyers, encaisser du revenu locatif revient à en donner la moitié au fisc pour ensuite le réinvestir. La nue-propriété évite ce détour.
2. Le LMNP, l'amortissement comme moteur
La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Cette qualification change tout.
Le régime réel permet de déduire les charges habituelles, mais surtout d'amortir le bien : constater chaque année une dépréciation comptable du bâti et du mobilier, sans aucune sortie de trésorerie.
Concrètement, un appartement de 200 000 € dont 170 000 € de bâti amortissable sur trente ans génère environ 5 700 € d'amortissement annuel, auxquels s'ajoutent le mobilier et les charges. De quoi neutraliser fiscalement des loyers de 9 000 € pendant de longues années.
Deux limites à connaître. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée. Et le régime micro-BIC, plus simple, applique un abattement forfaitaire mais interdit l'amortissement : il est presque toujours moins avantageux dès qu'il y a un crédit.
3. Le LMP, plus puissant et plus contraignant
On bascule en loueur en meublé professionnel quand deux conditions cumulatives sont réunies : plus de 23 000 € de recettes annuelles, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
Ce n'est pas un choix, c'est un constat. Beaucoup de bailleurs y basculent sans l'avoir voulu, notamment à la retraite quand les autres revenus baissent.
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Déficit | Imputable sur les seuls revenus de même nature | Imputable sur le revenu global |
| Cotisations sociales | Non, prélèvements sociaux à 18,6 % | Oui, cotisations de travailleur indépendant |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée | Régime professionnel, exonérations possibles sous conditions |
| Transmission | Droit commun | Éligibilité possible au pacte Dutreil sous conditions |
Le LMP est plus puissant sur le déficit et la transmission, mais les cotisations sociales changent radicalement l'équation. À évaluer au cas par cas avec un expert-comptable, jamais sur une brochure.
4. La nue-propriété, l'inverse exact
Tu achètes la nue-propriété d'un bien, un bailleur institutionnel en garde l'usufruit pendant quinze à vingt ans. Tu paies donc le bien avec une décote de 30 à 40 %.
Pendant toute la durée du démembrement :
- Tu ne perçois aucun loyer, donc tu ne déclares aucun revenu.
- Tu ne paies ni taxe foncière ni charges courantes, elles incombent à l'usufruitier.
- Le bien n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.
- Tu n'as aucune gestion locative, aucun impayé, aucune vacance.
À l'extinction de l'usufruit, tu récupères la pleine propriété automatiquement, sans droits ni fiscalité sur la reconstitution.
L'inconvénient est le miroir de l'avantage : pas un euro de revenu pendant quinze ans, et une revente difficile avant le terme.
La nue-propriété n'est pas un placement immobilier classique. C'est un achat à crédit fiscal : tu renonces au revenu d'aujourd'hui pour ne pas le fiscaliser.
5. Le tableau comparatif
| LMNP réel | LMP | Nue-propriété | |
|---|---|---|---|
| Revenu immédiat | Oui | Oui | Aucun |
| Fiscalité sur les loyers | Souvent nulle grâce à l'amortissement | Idem, avec cotisations | Sans objet |
| Gestion | À ta charge | À ta charge | Aucune |
| Décote à l'achat | Non | Non | 30 à 40 % |
| Liquidité | Moyenne | Moyenne | Faible avant le terme |
| Profil visé | Tranche modérée, besoin de revenu | Recettes importantes | Tranche élevée, horizon long |
6. Ce que la réforme de 2026 a changé
Un point que beaucoup d'articles n'ont pas intégré. La hausse de la CSG au 1er janvier 2026 a porté les prélèvements sociaux de 17,2 à 18,6 % sur les revenus du capital, y compris les revenus de location meublée non professionnelle.
En revanche, les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %, la loi les ayant explicitement exclus de la hausse.
Cela crée une situation inhabituelle : pour la première fois, le meublé est socialement plus taxé que le nu. L'avantage du LMNP tient donc entièrement à l'amortissement, plus du tout au taux.
Sur un LMNP dont les loyers sont neutralisés par l'amortissement, l'impact est nul puisqu'il n'y a pas de base taxable. Sur un LMNP arrivé au bout de ses amortissements, il est réel.
7. Comment choisir
- Tranche à 11 ou 30 % avec besoin de revenus : le LMNP au réel est en général le meilleur compromis.
- Tranche à 41 ou 45 % sans besoin de revenus : la nue-propriété évite de fiscaliser un revenu dont tu n'as pas l'usage.
- Recettes locatives dépassant 23 000 € : vérifie si tu bascules en LMP sans l'avoir voulu, et fais chiffrer les cotisations.
- Aucune envie de gérer : nue-propriété ou SCPI, pas de location en direct.
- Dans tous les cas : fais chiffrer les trois scénarios sur quinze ans avant d'acheter, pas après.
Conclusion
Ces trois régimes ne sont pas des variantes du même produit. Ce sont trois stratégies opposées : deux qui produisent du revenu imposable et une qui l'évite délibérément.
Le choix ne se fait donc pas sur le rendement affiché, mais sur ta tranche marginale et sur ton besoin réel de revenus aujourd'hui. Un excellent LMNP est un mauvais choix pour quelqu'un à 45 % qui n'a pas besoin des loyers.
Les seuils et taux cités correspondent au droit en vigueur à la date de publication. Ces régimes comportent des subtilités importantes : fais valider ta situation par un expert-comptable ou un notaire.
Mon avis
Nicolas Domnesques, conseiller en investissements financiers
La question qu'on me pose le plus sur ce sujet, c'est « lequel rapporte le plus ? ». Je réponds par une autre question : à quel taux marginal seras-tu imposé dans quinze ans, et pas aujourd'hui ? Un cadre à 41 % qui partira à la retraite dans la tranche à 30 % n'a pas le même calcul qu'un indépendant dont les revenus vont encore monter.
En LMNP, je fais systématiquement vérifier un point : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions comme certaines résidences services. L'avantage fiscal pendant la détention se paie donc en partie à la sortie.
En nue-propriété, je lis d'abord deux clauses : l'état dans lequel le bien doit être rendu, et ce qui est prévu pour le locataire en place à la fin de l'usufruit. La décote ne vaut que si tu récupères vraiment un bien libre et en bon état.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il concerné par la hausse de la CSG ?
Oui. Les revenus de location meublée non professionnelle sont passés à 18,6 % de prélèvements sociaux au 1er janvier 2026, alors que les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %.
Peut-on choisir entre LMNP et LMP ?
Non. Le basculement est automatique dès que les deux conditions sont réunies : plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
L'amortissement est-il repris à la revente ?
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers avec ses abattements pour durée de détention. Les règles ont évolué : fais vérifier ta situation avant de vendre.
Peut-on emprunter pour de la nue-propriété ?
Oui, et les intérêts peuvent être déductibles sous conditions si tu détiens par ailleurs des revenus fonciers. C'est un point à faire valider en amont.
Que se passe-t-il si l'usufruitier ne gère pas bien ?
L'usufruitier est tenu d'entretenir le bien et de le restituer en bon état. En pratique, la qualité du bailleur institutionnel est le premier critère de sélection d'un programme.
Micro-BIC ou réel en LMNP ?
Le réel est presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un crédit ou des travaux, car il seul permet l'amortissement. Le micro n'a d'intérêt que pour de très petits revenus sans charges.
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